Как защитить квартиру от залива - часть 3

Благодарю читательницу Елену, которая в комментариях напомнила мне о том, что я так и не закончила историю с заливом нашей квартиры.

Во-первых, апдейт. В прошлых статьях я рассказывала, как фиксировала информацию и собирала пакет документов для потенциального обращения в суд за компенсацией ущерба. Не стоит идти на конфликт с соседями, если его можно избежать, но это не значит, что нужно сидеть сложа руки. Вы в любой момент должны быть готовы к воинственной позиции оппонента по всем правилам. К счастью, с нашими соседями сверху мы остались в добрых отношениях. Мы совместно обсудили все варианты развития событий и их стоимость и пришли к сумме комфортной и для нас, и для них. Эта сумма, конечно, не покроет всех расходов на восстановление. Но лучше заработать на свеженький ремонт в хорошем настроении и с легким сердцем, чем трепать нервы в суде.

Итог: без крови и ссор мы получили частичную компенсацию ущерба от виновника залива и готовы к ремонту. Сейчас разрабатывается проект по электрике и водоснабжению.

Что делать, если вас затопили соседи, я описывала в предыдущих частях. Но хочу обратить ваше внимание на следующее.

“Затребуйте в своей эксплуатирующей организации свой экземпляр вашего с ними договора управления, в котором прописаны все необходимые условия, права и обязанности сторон.”

Большинство людей воспринимают эксплуатирующие организации как государственных коммунальщиков. Сотрите этот светлый образ из советского прошлого. Компании, управляющие вашими домами (ЖЭК, ДЕЗ, УК и пр), являются коммерческими фирмами с генеральными директорами, учредителями и дивидендами. Для примера наша УК на 100% принадлежит частному лицу, а ее доход за прошлый год составил почти 320 миллионов рублей. Официально и сумма расходов просто космическая, но все мы знаем, на что она НЕ тратится. К сожалению, не все знают, что эксплуатирующие организации обязаны периодически проводить осмотр общедомовых коммуникаций. Оплата этой услуги уже зашита в платежи в наших квитанциях. Если вы сомневаетесь в состоянии труб стояков, вводов полотенцесушителей или батарей отопления, пишите заявление в УК с просьбой осмотра технического состояния. Отказать вам не имеют право. Брать за это дополнительную плату тоже.

Полезный документ с нормативами по эксплуатации жилого фонда по этой ссылке.

Пробежимся еще раз по двум кейсам.

Если вас затопили

Об этом много информации в предыдущих частях (часть 1 и часть 2). Здесь же добавлю, что после затопления вы имеете право на повторный осмотр повреждений специалистами эксплуатирующей организации. Если вам отказывают, пишите заявление на имя генерального директора. Также вы можете потребовать рассчитать стоимость ущерба и восстановительных работ. Текст моего заявления здесь.

Оглядываясь назад, хочу сказать, что смысла заказывать независимую оценку ущерба от залива не было. Управляющая компания может вполне составить такой документ бесплатно, если у нее есть соответствующее СРО.

К нам на первый осмотр после залива пришла техник, о чем составила невнятный Акт. Им не очень хотелось вникать во всю нашу передрягу и почему-то не очень хотелось указывать в Акте предполагаемого виновника. На вопрос, почему не указали размер ущерба, мне ответили, что управляющая компания не сметчик. Если нужна смета, нанимайте независимого оценщика.
После моего заявления, в Акте уже были указаны и причина, и виновник, также содержалась подробная смета со всеми коэффициентами и работами по восстановлению. На повторный осмотр вместе с техником прискакала и сама главный инженер. Эти милые женщины выполнили все пункты из моего заявления (кроме объявления стояков аварийными перед капитальным ремонтом) и даже организовали на осмотр соседей-виновников.

Если вы залили соседей

Не паникуйте. В первую очередь необходимо выяснить причину. Во-первых, все, что находится до запорных вентилей, находится на балансе управляющей компании. Стояк вам не принадлежит, и ремонтировать/обслуживать своими силами вы его не должны и не имеете права.

Во-вторых, даже при прорыве трубы в зоне вашей ответственности, случиться это может не по вашей вине. Например, осенью, с началом отопительного сезона, давление в трубах может резко увеличиваться, от чего могут лопаться даже качественно установленные и крепкие трубы. В таком случае есть шанс переложить вину и оплату компенсации жертвам залива на управляющую компанию. Но при бездействии будет всегда действовать презумпция вашей виновности. Чтобы точно выяснить причину, вам потребуется самостоятельно нанять службу, сертифицированную проводить экспертизу причины протечки и состояния коммуникаций. Непредвзятое заключение эксперта может помочь вам выиграть суд у управляющей компании.

И не забывайте про Акты осмотра вашей квартиры, если хотите, чтобы управляющая компания компенсировала расходы на ремонт не только соседям ниже, но и вам.

Если же ваша вина неоспорима, я вам очень сочувствую. И я сейчас говорю не о забытом текущем кране или проржавевших коммуникациях, а о случаях типа нашего. Это очень дорогой урок. Вина в таких случаях наступает не в силу вредительства, а из-за бездействия. Это все равно, что ездить зимой на летней резине и разбить кому-нибудь машину. Скорость не превышал и ехал по правилам, просто затормозить не смог. Виноват? Виноват.

Что следует предпринять, чтобы защититься от затопления и его последствий в будущем

Официальное оформление работ

можно ли по закону заменить батарею самому

Наша соседка сверху несколько лет назад делала ремонт и заменила полотенцесушитель на более современную модель. Установку производил сантехник из управляющей компании, но подтверждающих это документов, квитанций, копии заявки не сохранилось. Платила налом. Автоматически замена обычного полотенцесушителя стала незаконной. При самовольной замене всю ответственность за состояние такого оборудования и за последствия несет собственник квартиры.

“Оборудование системы отопления, включая радиаторы и полотенцесушители, находящиеся в вашей квартире, вам не принадлежит. Для замены на однотипные необходимо подать заявку в эксплуатирующую организацию. А при замене приборов на нестандартные - провести за свой счет экспертизу и получить разрешение на установку выбранной модели.”

Всегда оставляйте официальную заявку на вызов штатного сантехника в эксплуатирующей компании, требуйте копию с отметкой о принятии и квитанцию, если собираетесь менять полотенцесушитель или батареи отопления! Никаких оплат мимо кассы. Даже если у вас работает бригада суперпрофессиональных строителей, нести ответственность за залив потом будут не они.

Ежегодный осмотр коммуникаций

Возьмите себе за правило либо ежегодно мучать управляющую компанию заявлениями на предмет технического осмотра общедомовых коммуникаций, либо вызывать платного сантехника для осмотра состояния и профилактики внутриквартирных коммуникаций. Знаю, звучит как скучное занудство, но альтернатива лишь - тратить деньги на ремонт соседям весело.

Система защиты от протечек

Инвестируйте в систему защиты от протечек с датчиками. Они бывают нескольких типов. Есть те, которые сообщают о протечке сигналом или даже отправляют сообщение на телефон. Есть такие, которые в случае аварии умеют автоматически перекрывать подачу воды в квартиру.

Но если протечка случилась до запорных вентилей, система от затопления не спасет.

Хотя в современных ЖК такие приборы иногда бывают заведены в общедомовую систему. При аварии в одной квартире перекрывается весь стояк, а датчик сообщает на общий пульт, в какой квартире протечка.

Гидроизоляция

В домах советской постройки часто на место санузла устанавливались литые сантехкабины с порожком. Предполагалось, что при протечке поддон сантехкабины препятствует распространению воды, а у хозяина есть время ее вычерпать и устранить протечку. На деле поддон сделан из пористого цемента и защищает лишь от небольшого количества разлившейся при вас воды. Даже при небольших заливах разводы на потолке у соседей обеспечены.

Качественный и хороший ремонт в ванной - это не просто красивая плитка и дорогой унитаз. Это качественная водопроводная разводка и наличие гидроизоляции, способной выдержать хоть бассейн. Глубина “бассейна“, который вы можете устроить без последствий, зависит от перепада полов между санузлом и коридором. Дальше начинается катастрофа.

Есть нюанс. Слой гидроизоляции входит в пирог пола. По закону любые вмешательства в устройство пола, кроме смены отделочного покрытия, должны быть согласованы с Жилинспекцией. Но по моему личному мнению, лучше по-тихому сделать гидроизоляцию, чем тратить месяц на согласование нужной вещи с инстанцией, действующей по нормативам 30-летней давности.

Аварийное сливное отверстие

Непопулярный в России способ, но крайне действенный - сливное отверстие в полу. Такие устанавливают для душевых в пол. В целом мода на душевые только приходит в наши дома. Связано это с несколькими причинами. Во-первых, нетрадиционно. Во-вторых, далеко не все строители умеют правильно исполнить такую конструкцию. В-третьих, не во всех квартирах позволяет уровень пола, потому что труба устанавливается в стяжку, и должен быть уклон трубы и пола в сторону слива. В четвертых, все та же Жилинспекция, будь она неладна, запрещает замуровывать коммуникации без доступа к ним.

Но есть обходной путь. Сливное отверстие в стене. Я потратила не одну неделю на изучение возможных вариантов обхода запретов Мосжилинспекции. Об этом я непременно выложу интереснейшую статью, когда получу законченный инженерный проект от проектировщиков. Они, честно говоря, до сих пор не могут взять в толк, чего я от них хочу, потому что не изучают рынок и с таким не сталкивались и все предлагают мне сделать поддон на подиуме))

Но вернемся к сути. Сливное отверстие и труба имеют избыточную пропускную способность для отвода полного напора из душевой лейки. Если у вас сорвало кран, и хлещет вода, она будет стекаться по полу, имеющему уклон в сторону сливного отверстия. Максимум, что вам грозит, это маленький бассейн, задерживаемый гидроизоляцией. В некоторых странах аварийный слив в полу считается обязательным в многоквартирных домах. У нас же - запрещен…

Страхование гражданской ответсвенности

как защититься от затопления и предотвратить будущие заливы

В ваших квитанциях есть графа добровольного страхования от пожаров, протечек и пр, но не спешите ее оплачивать и выдыхать. Советую обратиться в эксплуатирующую организацию и выяснить, какая именно страховая будет являться оператором вашей страховки, получите договор на руки и хорошенько изучите. Очень часто оказывается, что компенсации положены, только если виновником залива является управляющая компания.

Не оплачивайте ничего, не изучив договора. Обратитесь в страховую самостоятельно и помучайте менеджера конкретными вопросами. Что, если у вас сорвало кран, или потекла батарея, или сосед сверху забыл выключить воду… Пусть разжует на примерах, покажет эти пункты в договоре и пр. Страховая компания может предложить вам несколько вариантов - застраховать только свою квартиру от залива сверху, застраховать свою ответственность перед соседями, если зальете вы, или все вместе.

Натяжные потолки

Очень долгое время я была против натяжных потолков из-за ненатуральности материала и потери сантиметров в высоте. Люблю нормальные, отштукатуренные и ровные потолки. У нас в квартире до залива они были просто идеальные. Теперь же я изменила свое мнение.

Правильно установленный натяжной потолок может очень сильно облегчить последствия затопления. 1 квадратный метр полотна способен выдержать до 100 литров воды. Но все, конечно, зависит от размера помещения и качества материала. Если бы у нас стояли натяжные потолки, наша квартира не походила бы теперь на жилище неблагополучных социальных элементов. Большая часть воды собралась бы в гигантскую грушу, ограничив зону поражения стенами и перекрытиями.

Но если у вас стоят встроенные шкафы, и вы монтируете натяжной потолок в обход них, имейте в виду, что между ПВХ-полотном и ДСП-шной крышей шкафа вода для своего путешествия выберет второе.

Будьте осторожны и знайте свои права!

Предыдущие части: Ура! Нас затопили! - часть 1
Дело о заливе квартиры - часть 2

Featured